Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Việc ghi thông tin người sử dụng đất lên GCN đóng vai trò, ý nghĩa rất quan trọng trong việc ghi nhận, xác lập quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của các chủ thể. Đây cũng là cơ sở quan trọng để cơ quan nhà nước thực hiện hiệu quả các hoạt động quản lý, bảo vệ kịp thời các quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể có quyền sở hữu, quyền sử dụng bị xâm hại. Tuy nhiên, hiện nay, các vấn đề pháp lý điều chỉnh về việc ghi nhận thông tin nhóm người sử dụng đất trên GCN vẫn còn tồn tại những bất cập, hạn chế nhất định. Vì vậy, cần nghiên cứu, phân tích, đánh giá để chỉ ra những điểm hạn chế, bất cập, từ đó đưa ra một số kiến nghị hoàn thiện về vấn đề này đáp ứng yêu cầu thực tiễn hiện nay.
1. Ghi tên thành viên hộ gia đình sử dụng đất
Tại Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT), việc thể hiện thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại trang 01 của GCN đối với hộ gia đình sử dụng đất được quy định như sau: Ghi “Hộ ông” hoặc “Hộ bà”, thông tin chủ hộ, địa chỉ thường trú của hộ gia đình; nếu chủ hộ không có quyền sử dụng đất chung thì ghi tên người được tất cả thành viên cử làm đại diện; đối với trường hợp chủ hộ hoặc người đại diện khác có vợ hoặc chồng có quyền sử dụng đất chung thì phải ghi cả tên, năm sinh của người vợ hoặc chồng đó lên trên giấy chứng nhận[1]. Do đó, những thành viên còn lại của hộ gia đình có quyền sử dụng đất không được ghi tên trên GCN dẫn đến việc xác định thành viên hộ khi đăng ký đất đai hoặc thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất của hộ gia đình gặp nhiều khó khăn. Mặc dù định nghĩa về hộ gia đình sử dụng đất đã được quy định tại Luật Đất đai năm 2013 nhưng việc áp dụng vẫn còn tùy thuộc vào quan điểm của cán bộ trực tiếp xử lý thủ tục, công chứng viên, người dân không hiểu rõ các quy định về pháp luật đất đai sẽ rất khó để xác định đúng ai mới thực sự là người có quyền sử dụng đất chung theo thông tin trên GCN.
Ngày 29/9/2017, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT), theo đó, hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ gia đình, gồm ông” (hoặc “Hộ gia đình, gồm bà”) và ghi thông tin nhân thân, địa chỉ thường trú của hộ gia đình; trường hợp chủ hộ không có quyền sử dụng đất chung thì ghi tên thành viên được cử làm đại diện và ghi dòng tiếp theo “cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất” (hoặc “cùng sử dụng đất” hoặc “cùng sở hữu tài sản”) với tên của các thành viên sử dụng đất chung còn lại[2]. Quy định này giúp giải quyết được tình trạng thiếu thông tin các thành viên còn lại của hộ gia đình sử dụng đất, khắc phục được hạn chế của cách ghi tên “Hộ ông” hoặc “Hộ bà”. Tuy nhiên, quy định trên chưa được triển khai do nhiều người dân và dư luận hiểu nhầm quy định về tên các thành viên trong sổ hộ khẩu và các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình được ghi trên GCN, lo ngại phát sinh thủ tục hành chính[3]… Các vấn đề trên xuất phát từ việc người dân chưa hiểu cặn kẽ về quy định đối với hộ gia đình sử dụng đất; Bộ Tài nguyên và Môi trường mặc dù “mạnh dạn” giải quyết các vấn đề tồn đọng đối với việc ghi “Hộ ông” hoặc “Hộ bà” nhưng thiếu điều khoản chuyển tiếp. Do đó, để khắc phục vấn đề nêu trên, theo tác giả, việc ghi tên hộ gia đình sử dụng đất cần phải:
Một là, thay đổi cách ghi tên của hộ gia đình sử dụng đất. Từ những lo lắng của người dân cho thấy, Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT chưa giải quyết vấn đề về sự tồn tại của GCN đã được cấp ghi tên “Hộ ông” hoặc “Hộ bà” mà người dân hiện đang lưu giữ. Theo tác giả, nên dừng cấp mới cho hộ gia đình sử dụng đất, thay vào đó là cần chuyển hóa các trường hợp cấp mới cho hộ gia đình sử dụng đất thành nhóm người sử dụng đất và ghi nhận tên tất cả các thành viên được cấp chung hoặc ghi thông tin người đại diện và phải liệt kê tên những người được đại diện. Khi ghi tên đầy đủ thì việc xác định thành viên của hộ gia đình sử dụng đất, nhất là trong giao dịch sẽ trở nên đơn giản, hạn chế tình trạng cơ quan công chứng không biết chính xác những ai trong hộ gia đình là người có quyền sử dụng đất chung nên yêu cầu tất cả người có tên trong sổ hộ khẩu ký vào hợp đồng theo kiểu “ký thừa còn hơn bỏ sót” như hiện nay[4]. Đối với trường hợp đăng ký biến động, cần xác định đúng thành viên hộ gia đình được cấp, đồng thời, kết hợp chuyển đổi GCN ghi tên hộ thành ghi tên tất cả thành viên theo trường hợp cấp cho nhóm người sử dụng đất bao gồm cả trường hợp cấp cho hộ gia đình chỉ có vợ, chồng và đặc biệt phải bỏ đi chữ “Hộ”, thay vào đó, ghi tên tất cả thành viên hoặc ghi tên người đại diện kèm theo dòng chữ “Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:...”, sau đó, ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Hai là, cần tuyên truyền giúp người dân hiểu đúng về các vấn đề pháp lý đối với hộ gia đình sử dụng đất, từ đó tạo tiền đề cho nhận thức về sự cần thiết của việc chuyển đổi thành nhóm người sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2013 đã quy định các yếu tố để xác định thành viên hộ gia đình và Bộ luật Dân sự năm 2015[5] đã có quy định về cơ sở xác lập tài sản chung và phương thức thực hiện quyền. Do đó, những lo lắng của người dân xuất phát từ việc tiếp cận các quy định mới thông qua truyền thông, báo chí… nhưng chưa được tiếp cận bản chất của quy định cốt lõi đã ban hành trước đó. Thực tế, trước sự phản ánh của dư luận, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 53/2017/TT-BTNMT ngày 04/12/2017 quy định ngưng hiệu lực thi hành khoản 5 Điều 6 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT, tác giả cho rằng, đây là một sự việc “đầy tiếc nuối” cho sự đột phá của quy định mới, thiết thực nhưng do thiếu những tính toán, chuẩn bị kỹ lưỡng trước khi triển khai, công tác tuyên truyền pháp luật tới người dân chưa thực sự hiệu quả… làm cho những quy định mới của pháp luật không được người dân đón nhận, ủng hộ.
2. Ghi tên thành viên nhóm cá nhân sử dụng đất chung
Đối với trường hợp cấp quyền sử dụng đất cho nhóm người có quyền sử dụng đất chung, việc ghi tên được Luật Đất đai năm 2013 quy định: Đối với trường hợp thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người một GCN, nếu các chủ sử dụng có yêu cầu thì cấp chung một GCN và trao cho người đại diện[6]. Theo đó, trên mỗi GCN ghi thông tin đầy đủ về người được cấp GCN theo quy định; tiếp theo ghi “cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc cùng sử dụng đất hoặc cùng sở hữu tài sản) với... (ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)”[7]. Khi ứng dụng cách ghi tên theo quy định này đối với thành viên nhóm người sử dụng đất chung vào thực tế thì vẫn còn hạn chế do chưa có sự thống nhất trong tất cả GCN được cấp cho mỗi thành viên. Vì GCN cấp cho người nào thì sẽ ghi người đó cùng sử dụng với những người còn lại, như vậy cùng một GCN mà không có sự thống nhất tên người sử dụng đất, ví dụ, trong trường hợp cấp chung GCN cho A và B, GCN của ông A phần tên người sử dụng sẽ ghi tên ông A “cùng sử dụng đất với tên ông B”, còn GCN của ông B thì sẽ ghi ngược lại. Như vậy, cùng một phần đất chung mà hai GCN lại có cách ghi ngược nhau. Do đó, tác giả kiến nghị ghi theo hướng liệt kê tên và thông tin từng người, bỏ cụm từ “cùng sử dụng với”.
Đối với trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thỏa thuận bằng văn bản cấp một GCN cho người đại diện (có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật) thì GCN được cấp cho người đại diện đó và phải ghi thông tin của người đại diện kèm theo dòng chữ “Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:... (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)”[8]. Như vậy, mặc dù cấp cho người đại diện, nhưng tên của những thành viên còn lại vẫn được ghi trên GCN. Trường hợp có quá nhiều người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên trang 01 không hết thì dòng cuối trang một ghi “và những người khác có tên tại điểm ghi chú của Giấy chứng nhận này”; đồng thời, tại điểm ghi chú của GCN được ghi: “Những người khác cùng sử dụng đất (hoặc cùng sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:... (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất còn lại)”[9]. Riêng về trường hợp nhiều người được thừa kế quyền sử dụng đất chung và có văn bản thỏa thuận đề nghị cấp 01 GCN cho người đại diện thì vẫn ghi thông tin người đại diện và có dòng chữ “Là người đại diện của những người được thừa kế gồm:... (ghi lần lượt tên của những người được thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)”[10].
Từ cách ghi tên hiện nay trên GCN, hầu hết người sử dụng đất đều gặp trường hợp khi công chứng giao dịch quyền sử dụng đất hay đăng ký đất đai, cơ quan đăng ký đất đai và tổ chức công chứng đều yêu cầu cung cấp các loại giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân như: Giấy chứng nhận độc thân, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, bản án ly hôn, giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, văn bản thỏa thuận tài sản chung riêng… Việc yêu cầu cung cấp các giấy tờ này là để chứng minh quyền sử dụng đất của bên có quyền là tài sản chung hay riêng, có bỏ sót người ký hay không. Tuy nhiên, việc yêu cầu cung cấp tài liệu ngoài thành phần hồ sơ luật định là chưa đúng với tiêu chí cải cách thủ tục hành chính. Từ đó, theo tác giả, pháp luật cần quy định một cách chi tiết hơn và cụ thể hơn về thành phần hồ sơ đăng ký đất đai theo từng trường hợp cụ thể để tránh việc gây khó khăn cho người dân khi đăng ký sử dụng đất. Đồng thời, để tạo ra sự minh bạch đối với thị trường giao dịch cũng như tạo cơ sở để xác định thành viên nhóm người sử dụng đất được dễ dàng hơn thì đòi hỏi cần phải ghi tên tất cả các thành viên nhóm người sử dụng đất trên GCN, tuy nhiên, cách ghi này không nên bao gồm trường hợp chủ căn hộ chung cư có chung quyền sử dụng đất với các cư dân khác cùng một chung cư.
3. Ghi tên chủ sở hữu căn hộ chung cư có quyền sử dụng đất chung
Theo quy định tại Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, tên chủ sở hữu của chung cư sẽ được ghi tại trang 01. Chủ sở hữu chung cư sẽ được ghi nhận tên với hai vai trò là người sử dụng đất và người sở hữu nhà ở vì theo quy định tại Điều 49 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, chủ sở hữu căn hộ chung cư có quyền sử dụng đất chung đối với phần diện tích chung của căn hộ. Như vậy, nếu xem chủ sở hữu căn hộ thuộc nhóm người sử dụng đất chung, thì những cá nhân, tổ chức sở hữu căn hộ chung diện tích sử dụng chung sẽ đóng vai trò là người cùng sử dụng hay nói khác hơn là thành viên nhóm người sử dụng đất.
Ví dụ: GCN số CH 984456 cấp cho bà Nguyễn Thị A, là chủ sở hữu căn hộ chung cư trong dự án nhà ở xã hội Khu bắc Hà Hoàng Hổ. Trên trang 01 ghi nhận thông tin về tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tên của bà Nguyễn Thị A. Tại trang 02, hình thức sử dụng đối với thửa đất được ghi nhận là “sử dụng chung”, diện tích 3.297 m2. Nếu dựa vào thông tin về tên tại trang 01 chỉ có tên bà Nguyễn Thị A thì có thể nhầm tưởng hình thức sử dụng đất riêng, nhưng nếu đối chiếu về hình thức sử dụng tại trang 02 thì có thể xác định bà Nguyễn Thị A là thành viên nhóm người sử dụng đất chung.
Do đó, có ý kiến cho rằng, nếu các chủ sở hữu căn hộ là thành viên nhóm người sử dụng đất thì phải ghi tên tất cả các thành viên lên trang 01 của GCN để thống nhất nguyên tắc ghi tên đối với nhóm người sử dụng đất. Tuy nhiên, đối với trường hợp này, theo quan điểm của tác giả, nên xem đây là một trường hợp loại trừ của nguyên tắc ghi tên tất cả thành viên, bởi vì hiện nay có rất nhiều chung cư có từ vài trăm đến gần một nghìn căn hộ có chung phần diện tích đất chung sử dụng, nếu ghi tên tất cả thành viên thì sẽ dẫn đến việc cập nhật biến động liên tục trên GCN của chủ sở hữu căn hộ đã được cấp. Thông thường, từng căn hộ chung một khối xây dựng thường được mua tại các thời điểm khác nhau, như vậy sẽ có người được cấp GCN trước, có người được cấp sau. Sự gia tăng chủ căn hộ hay có sự thay đổi chủ căn hộ cũng được xem là có sự thay đổi thành viên nhóm người sử dụng đất. Vì thế, nếu ghi tên tất cả chủ sở hữu căn hộ lên trang 01 của GCN thì sẽ không đủ phần giấy để ghi cũng như sẽ dẫn đến cập nhật biến động liên tục gây phiền hà cho các cư dân. Do đó, tác giả cho rằng, việc thể hiện vai trò là người sử dụng đất chung phần diện tích chung của chung cư thì nên được ghi nhận thông qua hình thức sử dụng và diện tích sử dụng.
Như vậy, quy định ghi thông tin trên GCN của nhóm người sử dụng đất bao gồm các trường hợp cấp cho hộ gia đình, nhóm cá nhân có chung quyền sử dụng đất còn nhiều bất cập như đã phân tích, do đó, cần phải tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện theo hướng chuyển hóa hộ gia đình sử dụng đất thành nhóm người sử dụng đất theo kế hoạch ngắn hạn và dài hạn nhằm tiến đến xóa bỏ chữ “Hộ” trên GCN cũng như tiến đến xóa bỏ hộ gia đình sử dụng đất và thay thế bằng nhóm người sử dụng đất. Thống nhất cách ghi tên tất cả mọi thành viên nhóm người sử dụng đất bao gồm các trường hợp cấp cho hộ, nhóm cá nhân, vợ và chồng chung quyền sử dụng đất. Thông tin về hình thức sử dụng đất chung, diện tích sử dụng đất chung phải được đính kèm tên của người sử dụng đất chung và nội dung này phải triển khai hiệu quả trên thực tế thì mới thể hiện được hết vai trò bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của thành viên nhóm người sử dụng đất. Khi các vấn đề trên được bảo đảm thì hoạt động ghi nhận thông tin nhóm người sử dụng trên GCN mới rõ ràng, đơn giản và hiệu quả.
ThS. Trần Linh Huân
Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh
ThS. Phạm Trọng Nhân
Công ty Luật TNHH IPIC - Chi nhánh TP. Hồ Chí Minh
[1]. Điểm c khoản 1 Điều 5 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT.
[2]. Khoản 5 Điều 6 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT.
[3]. Trang Thông tin Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, “Thông cáo báo chí về lùi thời hạn áp dụng quy định ghi tên người sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình tại Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT”, xem tại: http://botruong.monre.gov.vn/tin-tuc/thong-tin-bao-chi/thong-cao-bao-chi-ve-lui-thoi-han-ap-dung-quy-dinh-ghi-ten-nguoi-su-dung-dat-khi-cap-giay-chung-nhan-3763, ngày truy cập 05/8/2021.
[4]. Phạm Văn Võ & Nguyễn Thị Cam, “Căn cứ nào xác định hộ gia đình sử dụng đất?”, xem tại: https://plo.vn/ban-doc/can-cu-nao-xac-dinh-ho-gia-dinh-su-dung-dat-741567.html, ngày truy cập 05/8/2021.
[5]. Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015.
[6]. Khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013.
[7]. Đoạn 2 khoản 3 Điều 5 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT.
[8]. Khoản 3 Điều 5 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT.
[9]. Khoản 3 Điều 5 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT.
[10]. Khoản 4 Điều 5 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT.