Xây dựng khung pháp lý cho phân khúc thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ở nước ta hiện nay
Sign In

Xây dựng khung pháp lý cho phân khúc thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ở nước ta hiện nay

Tóm tắt: Ở Việt Nam hiện nay, bất động sản nghỉ dưỡng đang trở thành “con gà đẻ trứng vàng” và có sự tăng trưởng ấn tượng. Tuy nhiên, việc phát triển phân khúc này trong thời gian qua có nhiều vấn đề cần phải xem xét, đặc biệt là việc xây dựng hành lang pháp lý cho loại hình này. Bài viết nghiên cứu và đưa ra một số suy nghĩ nhằm  xây dựng khung pháp lý cho phân khúc thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.
Abstract: Resort property becomes nowadays in Vietnam a golden site (chicken laying golden eggs) and has an impressive growth. There are, however, some problems in the development of this part of market in the recent time to be considered, especially the setting up a legal frame for this type of   property.
1. Tổng quan về phân khúc thị trường bất động sản nghỉ dưỡng
a. Resort
Resort là loại hình nghỉ dưỡng được xây dựng độc lập thành các quần thể gồm các căn biệt thự, villa, các căn hộ… ở khu vực có cảnh quan đẹp, môi trường thiên nhiên đẹp, hấp dẫn nhằm mục đích chủ yếu là phục vụ du khách đến nghỉ dưỡng, tham quan và ngắm cảnh. Những khu resort phải đáp ứng được những yêu cầu cơ bản như giải trí, nghỉ dưỡng, tham quan của du khách trong và ngoài nước thì mới được gọi là resort. Resort thường có đặc điểm chung là yên bình, xa khu dân cư, hòa mình với thiên nhiên, có không gian và cảnh quan rộng. Ở Việt Nam, đa số các resort, khu nghỉ dưỡng cao cấp đều nằm ở ven biển như Phú Quốc, Côn Đảo, Phan Thiết, Nha Trang, Đà Nẵng...
b. Officetel
Officetel (office + hotel) là mô hình văn phòng đa năng, rất phổ biến tại các quốc gia phát triển. Dạng văn phòng này vừa có thể sử dụng làm văn phòng làm việc, vừa có thể cư trú qua đêm tại đây. Officetel là một xu hướng mới cho không gian làm việc thời hiện đại. Officetel đi đầu trong việc tiết kiệm chi phí về tiền thuê mặt bằng và công nghệ trong quá trình vận hành, rất thích hợp với những người bận rộn, có thể sử dụng vừa là nơi làm việc, vừa để nghỉ qua đêm luôn. Mô hình officetel xuất hiện lần đầu tiên tại Seoul (Hàn Quốc) vào thập niên 80 của thế kỷ trước. Tuy nhiên, do nhu cầu tăng cao, nên hàng loạt các nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) cũng bắt đầu vào cuộc với officetel. Những căn hộ officetel có diện tích từ 50m2 -100m2, tương tự như một business center hay một Studio (căn hộ dành cho người độc thân), nằm ở các khu trung tâm của các thành phố lớn. Tương tự mô hình officetel, dự án officetel còn được trang bị thêm những thiết bị cần thiết cho một văn phòng hoàn chỉnh.
Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam ngày càng hội nhập sâu rộng với quốc tế việc đầu tư vào officetel hứa hẹn về mức sinh lời với mô hình officetel, nhu cầu thuê oficetel của doanh nghiệp dự kiến sẽ tăng mạnh để tối ưu chi phí (Phí quản lý chỉ bằng 20 - 50% so với tòa nhà văn phòng cho thuê truyền thống). Với    officetel hiện có nhiều chủ đầu tư tại Việt Nam đã đón đầu xu hướng phát triển mới này như Dự án căn hộ Sunrise City quận 7; Dự án Princess Residence tại 146 Nguyễn Văn Trỗi, quận Phú Nhuận; Dự án  River Gate Bến Vân Đồn quận 1; Officetel Orchard Garden quận Tân Bình - thành phố Hồ Chí Minh. Officetel có những ưu điểm và nhược điểm như sau: (i) Officetel có ưu điểm là diện tích nhỏ, giá cả cạnh tranh, tiện ích khép kín, hoàn chỉnh và khả năng sinh lời cao; (ii) Officetel có những nhược điểm là diện tích căn hộ tương đối nhỏ (20m2  - 50m2), chỉ đáp ứng được nhu cầu của các doanh nghiệp nhỏ và vừa, các đại diện văn phòng, công ty. Để tận hưởng những tiện ích hiện đại, chủ của căn hộ sẽ phải bỏ ra một số tiền không nhỏ cho phí dịch vụ và quản lý. Thời gian sở hữu căn hộ oficetel không dài, chỉ tối đa là 50 năm nên kém hấp dẫn so với các sản phẩm khác.
c. Hometel
Hometel là sự kết hợp của căn hộ để ở (home) và khách sạn (hotel) tạo nên một loại căn hộ hometel mới được sở hữu lâu dài và có chất lượng dịch vụ tiện nghi đầy đủ như một khách sạn. Do vậy, căn hộ hometel mang hình dáng các đặc trưng của hondotel nhưng khác biệt về chế độ sở hữu căn hộ hometel là sở hữu lâu dài và người sở hữu được toàn quyền quyết định lựa chọn phương án cho thuê và không phải chia sẻ lợi nhuận với chủ đầu tư. Các dự án căn hộ hometel còn khá mới mẻ và thường nằm tại những vị trí trung tâm, có kết nối giao thông cực tốt, đồng hành cùng phát triển bởi chủ đầu tư uy tín. Điều đặc biệt mà vị trí căn hộ hometel phải có là thị trường cho thuê khu vực cao, lượng khách cho thuê lớn cùng với tiềm năng phát triển thị trường thuê trên địa bàn trong tương lai.
Đặc điểm của căn hộ hometel là: Hình thức sở hữu lâu dài, nằm tại những vị trí đắc địa, những vị trí trung tâm, thị trường cho thuê sôi động, tầm nhìn căn hộ đẹp, thoáng, tiện ích dịch vụ đầy đủ, diện tích đa dạng, không phải chia sẻ lợi nhuận với chủ đầu tư, được toàn quyền quyết định các phương án cho thuê.
Ưu điểm của căn hộ hometel là chủ sở hữu được sở hữu lâu dài, được toàn quyền đưa ra các phương án cho thuê, lợi nhuận của chủ sở hữu được bảo toàn, thu trọn lợi nhuận, được đơn vị quản lý bảo trì, bảo dưỡng, sửa chữa sao cho luôn đáp ứng chất lượng, tiện ích dịch vụ đẳng cấp như một khách sạn; có hệ thống đặt phòng hiện đại, sang trọng. Tuy nhiên, căn hộ hometel cũng có những nhược điểm như: Chủ sở hữu căn hộ phải tự mình tìm kiếm khách hàng và phải có kỹ năng, kiến thức quản lý về lĩnh vực này. Mô hình căn hộ hometel là một trong những phân khúc BĐS mới tại Việt Nam và hứa hẹn sự bùng nổ phát triển của loại căn hộ này. Với nguồn cung khan hiếm tại các vị trí “vàng”, những dự án hometel ra mắt sẽ tạo được những cơn sốt với khách hàng[1].
d. Condotel
Condotel là từ được viết tắt của Condo & Hotel có ý nghĩa là khách sạn căn hộ hay căn hộ khách sạn. Đây là khái niệm rất phổ biến trên thị trường thế giới nhưng vẫn còn khá mới mẻ tại Việt Nam. Với việc mang lại những giá trị “kép”, condotel đang trở thành xu hướng đầu tư mới của BĐS nghỉ dưỡng.
- Về cách thức hoạt động: Là tổ hợp của 02 loại hình BĐS, nên condotel vừa có các hoạt động của một khách sạn, vừa có chức năng của một căn hộ, cụ thể:
Condotel có hệ thống đặt phòng và các dịch vụ khách sạn khác như hồ bơi, câu lạc bộ sức khỏe, hộp đêm, nhà hàng, cửa hàng, dịch vụ thư tín và dịch vụ phòng 24/24. Điểm khác của condotel với khách sạn đó là condotel cho phép khách mua hoàn toàn có quyền sở hữu căn hộ để nghỉ dưỡng và cho thuê. Vì khách sạn căn hộ được thiết kế với đầy đủ các tiện ích bếp, phòng khách, phòng ngủ... với đầy đủ dụng cụ nấu nướng và tạo điều kiện cho du khách có thể đi chợ và trải nghiệm phong cách sống như chính trong ngôi nhà của mình. Tuy nhiên, condotel khác căn hộ thông thường ở chỗ, nó cần phải có một đơn vị đứng ra quản lý và điều hành các vấn đề về việc cho thuê lại và hoạt động hàng ngày của khách sạn. Mô hình dự án condotel đang trở thành xu hướng của BĐS nghỉ dưỡng trên toàn thế giới bởi những lợi ích “kép” mà nó mang lại. Chủ sở hữu condotel không chỉ có những kỳ nghỉ tuyệt vời tại “Ngôi nhà thứ 02” của mình sang trọng, đẳng cấp mà nó còn mang lại cho họ những khoản lợi nhuận ổn định và sinh lợi cao.
- Đối tượng sở hữu condotel. Theo thống kê hiện nay cho thấy, những khách hàng thường xuyên và có nhu cầu sở hữu khách sạn căn hộ chủ yếu là nhà đầu tư và khách du lịch, doanh nhân thành đạt và nhóm người có mức thu nhập trung lưu. Nhà đầu tư mua căn hộ khách sạn với mục đích đầu tư để tăng lợi nhuận vì condotel có khả năng thu hồi vốn nhanh. Việc bán sản phẩm condotel giống như bán một căn hộ là có thể mang lại lợi nhuận ngay lập tức. Khách du lịch, doanh nhân thành đạt và nhóm người có mức thu nhập trung lưu có thể mua hoặc thuê condotel để hưởng thụ cuộc sống, muốn tận hưởng kỳ nghỉ dài cũng như muốn thể hiện đẳng cấp thượng lưu tại một ngôi nhà có đầy đủ tiện nghi với chi phí vừa phải[2].
2.  Đánh giá thực trạng khung pháp lý của phân khúc thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ở nước ta
Trong những năm gần đây, chúng ta đang chứng kiến sự phát triển nhanh chóng của phân khúc thị trường BĐS nghỉ dưỡng. Nhiều chủ đầu tư như các tập đoàn Vingroup, Sungroup, CEO... đã tung ra hàng loạt các sản phẩm là công trình xây dựng đa năng kết hợp với chức năng để ở như officetel, condotel,  hometel và resort... ra thị trường. Các sản phẩm và tên gọi của chúng như officetel, condotel, hometel và resort… lúc đầu còn xa lạ thì nay ngày càng trở nên đại chúng với một bộ phân dân cư, giới đầu tư BĐS thứ cấp. “Thị trường căn hộ khách sạn (condotel) chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ trong năm 2017. Condotel là sản phẩm phi truyền thống, được giới thiệu vào thị trường Việt Nam khoảng 05 năm trước đây mặc dù được phát triển khá lâu đời ở các điểm du lịch nổi tiếng ở Đông Nam Á như Phuket (Thái Lan) hay Bali (Indonesia). Ở thị trường Việt Nam, sản phẩm này chỉ phát triển phổ biến trong khoảng 03 năm trở lại đây ở các thành phố du lịch biển như Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc. Thời gian gần đây ghi nhận sản phẩm bất động sản này cũng được phát triển ở một số địa phương khác như Hạ Long, Sầm Sơn, Huế, Hội An, Quy Nhơn, Hồ Tràm … Theo ước tính số lượng condotel đã phát triển nhanh chóng lên khoảng 15.000 căn trên cả nước tại thời điểm giữa năm 2017, tập trung nhiều nhất ở hai thành phố Đà Nẵng và Nha Trang. Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HOREA) đưa ra ước tính tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lến đến 16.000 căn vào cuối năm 2016. Trong giai đoạn 2017 - 2019, Hiệp hội này dự báo trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 27.000 - 29.000 căn hộ condotel được mở bán. Mặc dù số liệu chính xác còn đang chờ cơ quan chức năng thống kê và công bố, các ước tính đã cho thấy sự tăng trưởng rất nhanh về sản phẩm bất động sản đặc biệt này”[3].
Do tính hấp dẫn của tỷ suất lợi nhuận trên một đồng vốn đầu tư của phân khúc thị trường BĐS nghỉ dưỡng mang lại đặt trong bối cảnh lượng du khách nước ngoài đến Việt Nam ngày càng gia tăng và mức sống của người dân được cải thiện đáng kể kéo theo nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng ngày càng cao. “Năm 2018, Việt Nam dự kiến đón hơn 16 triệu lượt khách quốc tế, tăng gấp đôi sau 03 năm. Khách nội địa cũng bùng nổ, khoảng 60 - 70 triệu lượt người đi du lịch hàng năm. Xu hướng sử dụng condotel 04 - 05 sao tăng cao, bởi theo thống kê, có khoảng 555.000 phòng lưu trú, nhưng chỉ 20 - 25% đạt chuẩn 04 - 05 sao. Cả 02 xu hướng này đang tạo ra sự bùng nổ về nhu cầu condotel… Condotel đã phát triển rất nhanh kể từ khi xuất hiện năm 2015. Đa số khách hàng mua bất động sản nghỉ dưỡng đều mong muốn được sở hữu lâu dài, vừa cho mục đích kinh doanh khai thác hiện tại, vừa làm tài sản để lại cho con cháu. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư còn e ngại vì khung pháp lý cho condotel vẫn chưa được quy định thống nhất”[4]. Dẫu vậy, do hình thức đầu tư BĐS này còn khá mới mẻ ở nước ta nên hệ thống pháp luật về kinh doanh BĐS chưa theo kịp và khi có tranh chấp phát sinh thì chưa có chế tài, quy định giải quyết rõ ràng, thỏa đáng. “Bên cạnh rủi ro về quan hệ cung cầu của thị trường, tình trạng pháp lý của sản phẩm condotel cũng đang gây những lo ngại lớn. Hiện tại mặc dù được mua và sở hữu bởi người đầu tư, các condotel chưa được cấp chứng nhận quyền sở hữu nhà theo quy định hiện hành. Điều này dẫn tới rủi ro tranh chấp pháp lý giữa người mua và chủ đầu tư. Các ngân hàng thương mại cho vay mua condotel cũng chịu những rủi ro về thu hồi vốn vay khi các quy định về thế chấp tài sản với sản phẩm bất động sản đặc thù này chưa được quy định rõ”[5]. Điều này thể hiện:
Một là, pháp luật xây dựng chưa có các quy định về quy chuẩn, tiêu chuẩn theo thẩm quyền cụ thể, sở hữu, kinh doanh các sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng như officetel, condotel, hometel và resort; cụ thể: (i) Trong các văn bản xây dựng hiện hành, Bộ Xây dựng chưa định danh rõ condotel là căn hộ để ở hay căn hộ kinh doanh; (ii) Lĩnh vực pháp luật này chưa quy định người mua căn hộ condotel được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu…
Hai là, pháp luật đất đai hiện hành mới chỉ xác định đất sử dụng cho mục đích du lịch, nghỉ dưỡng thuộc nhóm đất phi nông nghiệp[6] mà chưa có các quy định cụ thể về cơ chế sử dụng đất vào mục đích hỗn hợp (vừa sử dụng làm đất ở, vừa sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ và văn phòng) cũng như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với loại hình BĐS này; chưa có quy định về thời hạn giao đất sử dụng để xây dựng condotel hay có quy định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thương mại dịch vụ thành đất ở không hình thành đơn vị ở cho condotel...
Ba là, Luật Nhà ở năm 2014 chưa cho cá nhân nước ngoài được mua căn hộ condotel để đầu tư7 nên vô hình chung dường như chưa thúc đẩy ngành du lịch phát triển bền vững.
Bốn là, Luật Đất đai năm 2013 chưa có các quy định cụ thể, đồng bộ về thu tiền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở; tiền thuê đất đối với dự án đất phi nông nghiệp, trong đó có đất được quy hoạch phát triển các khu du lịch, nghỉ dưỡng, các dự án condotel.
Năm là, pháp luật hiện hành chưa quy định rõ cơ chế, trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc thuê lại căn hộ condotel của khách hàng để kinh doanh dịch vụ cho thuê khách sạn và trách nhiệm của chủ đầu tư chi trả lợi nhuận thu được từ hình thức kinh doanh này cho khách hàng cũng như chế tài cụ thể xử lý đối với chủ đầu tư không chi trả lợi nhuận cho khách hàng trong trường hợp thuê lại căn hộ condotel để kinh doanh dịch vụ khách sạn…
3. Một số kiến nghị góp phần hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng
Để thúc đẩy sự phát triển phân khúc thị trường BĐS nghỉ dưỡng trong khuôn khổ quản lý của Nhà nước, người viết xin kiến giải một số giải pháp góp phần hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ở nước ta; cụ thể:
Một là, sửa đổi, bổ sung quy định của Luật Đất đai năm 2013 theo hướng các dự án căn hộ khách sạn (condotel), văn phòng làm việc kết hợp lưu trú    (officetel) nếu có chức năng để ở thì xác định là đất ở. Thời hạn sử dụng đất của chủ dự án là 50 năm - 70 năm theo quy định. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ổn định lâu dài.
Hai là, Bộ Xây dựng nghiên cứu, ban hành các quy định về quy chuẩn, tiêu chuẩn theo thẩm quyền cụ thể, sở hữu, kinh doanh các sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng như officetel, condotel, hometel và resort; định danh cụ thể condotel trong các văn bản pháp luật hiện hành.
Ba là, sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 theo hướng ban hành các quy định cụ thể về cơ chế sử dụng đất vào mục đích hỗn hợp (vừa sử dụng làm đất ở, vừa sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ và văn phòng) cũng như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với loại hình BĐS này; nghiên cứu, bổ sung quy định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thương mại dịch vụ thành “đất ở không hình thành đơn vị ở; bởi lẽ, trên thực tế đã có gần 10 địa phương áp dụng giải pháp này. Trong đó, có dự án của FLC tại Bình Định, Quảng Ninh”[8].
Bốn là, sửa đổi, bổ sung quy định cho phép cá nhân nước ngoài được mua căn hộ condotel để đầu tư nhằm tăng thêm tính thanh khoản và bổ sung thêm nguồn vốn đầu tư phát triển các dự án căn hộ condotel, tạo điều kiện thúc đẩy ngành du lịch phát triển bền vững.
Năm là, sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 theo hướng ban hành các quy định cụ thể, đồng bộ về thu tiền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở; tiền thuê đất đối với dự án đất phi nông nghiệp, trong đó có đất được quy hoạch phát triển các khu du lịch, nghỉ dưỡng, các dự án condotel, để đảm bảo mức thu hợp lý và động viên nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Trước mắt, các bộ, ngành sớm ban hành Thông tư về thủ tục, trình tự, điều kiện cấp giấy chứng nhận cho loại bất động sản (condotel) nghỉ dưỡng này. “Cần nhanh chóng hoàn thiện khung pháp lý với các loại hình sản phẩm bất động sản mới như officetel hay condotel. Thiết lập cơ sở pháp lý rõ ràng để đảm bảo quyền lợi cho các bên sẽ tạo điều kiện cho thị trường phát triển bền vững, tránh được các tranh chấp có thể phát sinh trong tương lai. Mặc dù mới được phát triển ở Việt Nam, đây là các sản phẩm bất động sản khá phổ biến và chứng minh được sức sống ở thị trường các nước trong khu vực. Cơ chế, chính sách thay vì hạn chế phát triển hay bỏ mặc quy định như hiện nay cần nhanh chóng sửa đổi theo sát với thực tiễn, hỗ trợ và định hướng thị trường. Khung pháp lý được ban hành sẽ giúp thị trường phát triển một cách có hệ thống và giảm thiểu được các tiêu cực phát sinh trong quá trình xin phê duyệt dự án”[9].
Sáu là, bổ sung các quy định về cơ chế, trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc thuê lại căn hộ codotel của khách hàng để kinh doanh dịch vụ cho thuê khách sạn và trách nhiệm của chủ đầu tư chi trả lợi nhuận thu được từ hình thức kinh doanh này cho khách hàng cũng như chế tài cụ thể xử lý đối với chủ đầu tư không chi trả lợi nhuận cho khách hàng trong trường hợp thuê lại căn hộ condotel để kinh doanh dịch vụ khách sạn…
PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến
& ThS. Trần Tuấn Sơn
Tài liệu tham khảo:
[1]. Căn hộ Hometel là gì? Những đặc điểm và lợi thế đầu tư Hometel, nguồn http://www.eosland.com.
[2]. Nguồn: http://www.condotelvietnam.com.
[3]. Ban Kinh tế Trung ương (2018), Kinh tế Việt Nam 2018, Hà Nội, tháng 01, tr. 134 -135.
[4]. An San (2018), Bốn bộ bàn pháp lý condotel, Báo điện tử Vnexpress, thứ 2, 19/03/2018; 11:30 GMT + 7.
[5]. Ban Kinh tế Trung ương (2018), Kinh tế Việt Nam 2018, Hà Nội, tháng 01, tr. 137 - 138.
[6]. Điều 10 Luật Đất đai năm 2013.
[7]. Theo Luật Nhà ở năm 2014, cá nhân nước ngoài chỉ được mua nhà ở trong các dự án nhà ở thương mại ngoài khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh (Điều 159).
[8]. Bốn bộ bàn pháp lý condotel, tlđd.
[9]. Kinh tế Việt Nam 2018, Sdd, tr. 150.